¿Sabias que tu Condominio de va a regir por una ley especial dependiendo del año en que se constituyó? 

¿Sabias que si el Condominio en el que vives fue edificado entre los años de 1956 a 1985, se aplica una Ley; o si fue construido entre 1985 a 1995 en aplica otra distinta, o si fue constituido después de 1995 se aplica el Código Civil? 

Pues resulta que en Jalisco rigen 3 leyes distintas de Condominio hechas en diferentes años, las cuales serán aplicables dependiendo del año en que se realizo la escritura constitutiva del condominio en el que vives, trabajas o eres propietario. 

A saber; la primera Ley de Condominio que los legisladores crearon, data del año 1956 vigente desde el 17 de Marzo de ese año. Esta Ley estuvo en vigor hasta el día 20 de Abril de 1985, día en que quedó en desuso.  

A partir del día 21 de Abril de 1985, rigió una segunda Ley, más moderna con figuras nuevas que no contemplaba la 1ra ley como el Comité de Vigilancia. Esta fue vigente hasta el día 06 de Marzo de 1995. 

A partir del día 07 de  Marzo de 1995 desaparece ésta segunda Ley, y las normas que rigen al Condominio se adhieren al Código Civil del Estado de los Artículos 1001 al 1038, y son las que están en vigor. 

Igualmente importante para los condominios, es el conocer los derechos y obligaciones de la vecindad insertos en el Código Civil del Estado de Jalisco, plenamente aplicables al condominio y que son de gran utilidad para regular la vida condominal ya que son ley con la consecuente calidad de orden público. 

A continuación, se exhiben en ésta página de Internet las 3 leyes de condominio para que sean consultadas por la ciudadanía en general y conozcan sus derechos dependiendo del año en que fue construido su condominio, y también se adjuntan los derechos y obligaciones de la vecindad que con antelación se citaron:   

 

 

LEY DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO (VIGENTE DEL 17 DE MARZO DE 1956 AL 20 DE ABRIL DE 1985)

CAPITULO I

Capitulo I
Del Régimen de la Propiedad y Condominio

Artículo 1.- El Régimen de Propiedad establecido por el Artículo 986 del Código Civil, puede originarse:

I.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste un edificio pertenezcan a distintos dueños. 

II.- Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas, los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste el mismo. 

III.- Cuando el propietario o propietarios de un edificio lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales para enajenarlos a distintas personas siempre que exista un elemento común que sea indivisible. 

Artículo 2.- Para constituir el Régimen de Condominio de que trata ésta Ley, el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública en la cual se hará constar: 

I.- La situación, dimensiones o linderos del terreno así como una descripción general del edificio. 

II.- La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, su número, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para identificación. 

III.- El destino general del Edificio y el especial de cada piso, departamento, vivienda o local. 

IV.- Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso; su situación, medidas, partes de que se componga, características y demás datos necesarios para su identificación. 

V.- Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones urbanas y de salubridad de que el edificio construido reúne los requisitos que debe de tener este tipo de construcciones. 

Artículo 3.- A la escritura constitutiva se agregarán el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y elementos comunes de que conste el edificio. 

Se exhibirá para el Registro Público de la Propiedad, otro tanto de los planos acabados de indicar. 

Artículo 4.- En la escritura se hará constar un reglamento sobre los derechos y obligaciones de los diversos propietarios. 

Artículo 5.- El título constitutivo del Condominio de un edificio, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de la ubicación de aquel. 

Artículo 6.- En las escrituras de enajenación y gravamen de cada piso, departamento, vivienda o local, se harpa referencia a la escritura que exige el Artículo 2do y al apéndice de la misma escritura se agregará un ejemplar, firmado por las partes del Reglamento del Condominio y Administración del Edificio. En los testimonio podrá insertarse dicho Reglamento o bien se agregará a cada uno de ellos un ejemplar del repetido Reglamentos certificado por Notario. 

Artículo 7.- Solamente por acuerdo unánime de los propietarios se podrá modificar la escritura constitutiva de Condominio. 

Artículo 8.- Establecido el Régimen de Condominio, solo se podrá extinguir por acuerdo unánime de todos los propietarios o en los casos previstos en el Capítulo VII de éste Ley. En caso de concentración en una sola persona de todos los pisos, departamentos, viviendas o locales, el Régimen de Condominio de extinguirá si el propietario hace declaración de voluntad en tal sentido. No haciéndola, podrá enajenar los pisos, departamentos, viviendas o locales, sujetos al instrumento original del Condominio.

CAPÍTULO II

CAPÍTULO II

De los Bienes Propios y de los Bienes Comunes. 

Artículo 9.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda o local y condueño de los elementos y partes del edificio que se consideren como comunes por ser necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier otro fin semejante.

Artículo 10.- El derecho de cada propietario sobre bienes comunes, será proporcional al valor fiscal de su parte privativa. 

Artículo 11.- Son objetos de propiedad común de todos los propietarios: 

I.- El suelo y el subsuelo, éste con las excepciones establecidas en el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: Los cimientos, estructuras, paredes maestras y el techo del edificio. 

II.- Los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios, jardines, galerías, corredores y escaleras, siempre que sean de uso común. 

III.- Los locales destinados a la Administración, porterías y alojamientos del portero; las instalaciones generales y servicios comunes; y cualesquiera otros que se resuelva por la unanimidad de los copropietarios usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del Régimen del Condominio. 

IV.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirven al uso o disfrute común tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; y todos los tubos, albañales, canales, conductos y alambres, de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepción los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, vivienda o local. 

Artículo 12.- Los techos-pisos entre dos plantas del edificio, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y los muros u otras divisiones que los separen entre sí, serán  de propiedad común de dichos propietarios. 

Artículo 13.- Los bienes comunes no podrán ser objeto de acción divisoria o de licitación salvo los casos exceptuados por ésta Ley. 

Artículo 14.- Los derechos de cada condueño en los bienes comunes, son inseparables de su propiedad individual cuyo uso y goce permitan o faciliten, por lo que solo podrán enajenarse, gravarse o embargarse, justamente con el derecho de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local. 

Artículo 15.- El condueño que haga abandono de sus derechos o renuncie a hacer uso de determinados bienes comunes, no por ellos quedará exento de la obligaciones que le imponen las disposiciones de ésta Ley y las que establezcan la escritura relativa y Reglamento de Condominio y Administración. 

Artículo 16.- Cada Propietario podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinarios sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás. 

Artículo 17.- El dueño de un piso, departamento, vivienda o local, puede usar y disponer de él con las limitaciones y prohibiciones de ésta Ley y con las demás que establezcan  las escrituras mencionadas en el Artículo 2.- de la presente, y el Reglamento de Condominio y Administración respectivo. 

Artículo 18.- Cada dueño puede enajenar o gravar en cualquier forma su piso, departamento, vivienda o local, sin necesidad de consentimiento de los demás. En la enajenación, gravamen o embargo de un piso, departamento, vivienda o local se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos. 

Artículo 19.- En el caso de venta de un piso, departamento, vivienda o local sujetos al régimen de condominio reglamentado por ésta Ley, el inquilino disfrutará del derecho al tanto. Los propietarios de los otros pisos, departamentos, pisos o locales, no disfrutarán de ese derecho. 

Artículo 20.- En caso de que un propietarios deseare vender su piso, departamento, vivienda o local, lo notificará al inquilino por medio de notario o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que dentro de los diez días siguientes manifieste si hace uso del derecho del tanto. 

Artículo 21.- Si el piso, departamento, vivienda o local se enajenare con infracción de lo dispuesto en el Artículo anterior, el inquilino podrá subrogarse en lugar del adquirente con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, siempre que haga uso del retracto, con exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes al que haya tenido conocimiento de la enajenación. Los notarios o quienes hagan  sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa de ésta naturaleza si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. 

Artículo 22.- Casa propietario usará de su piso, departamento, vivienda o local, en forma ordenada y tranquila. No podrá en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente; y en caso de duda aquellos que deban presumirse en razón de la naturaleza del edificio y de su ubicación; ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del edificio, ni incurrir en omisiones que produzcan los  mismo resultados. En caso de arrendamiento, el inquilino tendrá las obligaciones que se refiere éste artículo. 

Artículo 23.- Los propietarios del piso bajo o primero, y los el último, o de departamentos, viviendas o locales situados en aquel o en éste, no tendrán más derechos que los restantes propietarios. Salvo que lo establezca el Reglamento de Condominio y Administración, los propietarios de la planta baja, no podrán ocupar los vestíbulos, jardines, patios y otros lugares especiales de aquella, ni los sótanos, ni el subsuelo, ni hacer excavaciones  u otras obras en los lugares dichos. Con igual salvedad, los propietarios del último piso, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás propietarios del edificio. 

Artículo 24.- Cada propietario podrá hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su piso, departamento, vivienda o local, pero estará prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura, paredes maestras, u otros elementos esenciales  del edificio o que puedan perjudicar a su solidez, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podrá abrir luces o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del edificio. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, deberá abstenerse de todo acto aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su operación, y estará obligado a mantener  en buen estado de conservación  y funcionamiento los servicios e instalaciones propios. 

Artículo 25.- Serán por cuenta de los respectivos propietarios las obras que requieran los techos-pisos medianeros y las paredes u otras divisiones que tengan el mismo carácter. 

Los propietarios del último piso, o de los departamentos, viviendas o locales situados en él, costearán las obras de los techos en su parte interior; y los propietarios del piso bajo o primero, o de departamentos, viviendas o locales que formen parte de él, las obras que necesitan los suelos o pavimentos, en la parte interior del predio que dé a su propiedad. 

Artículo 26.- 
Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas: 


I.- Las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado de conservación y para que los servicios funciones normal y eficazmente, se ejecutarán por el Administrador sin necesidad de previo acuerdo de los propietarios, pero con cargo al presupuesto de gastos respectivos. Cuando éste no baste o sea preciso efectuar no previstas, el Administrador convocará a asamblea de propietarios, a fin de que por mayoría de votos resuelvan lo conveniente. 

II.- La reparación de vicios ocultos que tenga el edificio, cuando no sea posible repetir contra el vendedor, será por cuenta de todos los propietarios en proporción de lo que cada uno represente sobre el valor fiscal del mismo. 

III.- Para emprender obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del edificio u obras que sin ser necesarias, aumentes el valor del edificio se requerirá el voto aprobatorio de la unanimidad de los propietarios. 

IV.- Los propietarios no podrán emprender no realizar obra alguna en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las reparaciones o reposiciones urgentes, y siempre que falte el Administrador. 

V.- Se prohíben las obras que puedan poner en peligro la solidez o seguridad del edificio, que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, o que demeriten cualquier piso o departamento, vivienda o local.

CAPÍTULO III

CAPÍTULO III

Del Administrador y de las Asambleas

Artículo 27.- 
Los edificios divididos por pisos, departamentos, viviendas o locales, serán administrador por la persona física o moral, que designe la mayoría de los propietarios en los términos del Artículo 30. 


Artículo 28.- Salvo que le reglamentos disponga otra cosa, el Administrador, que para éste efecto se equipara al gerente de una sociedad, podrá ser removido libremente por el voto de la mayoría de los propietarios, en los términos del Artículo 30. 

Artículo 29.- Corresponderá al Administrador: El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes; la atención y operación de las instalaciones y servicios generales; todos los actos de administración y conservación; y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de propietarios, salvo que por razones especiales se designe a otra persona. También recaudará de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos comunes; velará por la observancia de las presentes disposiciones y del Reglamento del Condominio y Administración; y tendrá las demás facultades y obligaciones que fije la Ley o que establezca el Reglamento. 

El Administrador será el representante legal de los propietarios, en todos los asuntos comunes relacionados con el edificio, sea que promueva a nombre o en contra de ellos. Tendrá las facultades de representación de un apoderado para administras bienes y para pleitos y cobranzas, pero no las especiales o que requieran clausula especial, salvo que se le confieran por el reglamento o la asamblea. 

Artículo 30.- Los asuntos de interés común que no encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al Administrador, serán resueltos por los propietarios en asambleas que se celebrarán cada vez que sea necesario, pero obligatoriamente una vez al año cuando menos. Salvo que se exija una mayoría especial o sea necesaria la unanimidad, los asuntos se resolverán por mayoría absoluta de votos del total de los condueños, a menos que una asamblea se celebre a virtud segunda convocatoria, en que se bastará con la mayoría de votos de los que estén presentes. 

Cada propietario tendrá un número de votos igual al porcentaje que le valor de su piso, departamento, vivienda o local, represente en el valor fiscal total del edificio. 

La asamblea conocerá del informe del Administrador y de las cuentas que debe rendir y aprobará el presupuesto del ejercicio siguiente, determinando la forma en que deban cubrirse los gastos correspondientes. 

Las determinaciones legalmente adoptadas por las asambleas, obligará a todos los propietarios, inclusive a los ausentes o disidentes.

Cuando un solo propietario represente más del 50% de los votos, requerirá además del 50% de los votos restantes para que los acuerdos por mayoría a que se refiere el Artículo 26, fracc. I de ésta ley tengan validez. 

Artículo 31.- Las convocatorias se harán por el Administrador, cuando menos con 3 tres días de anticipación a la fecha de la asamblea, recogiendo las firmas de los propietarios o sus representantes para constancia. 

Los propietarios podrán convocar a asamblea, sin intervención del Administrador cuando representen por lo menos, la cuarta parte del valor fiscal total del edificio.

CAPÍTULO IV y V

CAPÍTULO IV

Del Reglamento de Condominio y Administración. 

Artículo 32.- 
El Reglamento de Condominio y Administración determinará obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos: 


I.- Forma de designación y facultades del Administrador. 

II.- Bases de remuneración del Administrador y causas de su remoción. 

III.- Forma y proporción de la aportación de los propietarios a los gastos comunes. 

IV.- Forma de convocar la asamblea de propietarios, persona que deberá presidir la asamblea, lugar en que deba celebrarse ésta y las mayorías necesarias para adoptar resoluciones, no tratándose de los casos en que ésta Ley exige una mayoría determinada. 

V.- Derechos y obligaciones de cada uno de los dueños, especificando con la mayor claridad, las partes del edificio que sean de uso común y las limitaciones a que quedará sujeto el ejercicio del derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios. 

Artículo 33.- Cualquier nuevo adquirente está obligado a sujetarse al reglamento que ya exista. 

Artículo 34.- Para modificar el Reglamento de Condominio será necesario en acuerdo de la mayoría absoluta de los propietarios, computada en los términos del Artículo 30 de ésta Ley. 

CAPÍTULO V

Gastos, Obligaciones Fiscales y Controversias

Artículo 35.- 
Cada propietario debe contribuir en proporción al valor fiscal de su piso, departamento, vivienda o local a los gastos de la Administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes.


Artículo 36.- Cuando se trate de cosas o servicios que beneficien a los propietarios en proporciones diversas, los gastos se repartirán en relación con el uso que cada uno haga de aquellos. 

Cuando un edificio conste de diferentes partes y comprenda por ejemplo varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de propietarios beneficiarios. También en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalación cuya utilización sea variable por los propietarios, podrán establecerse normas especiales para el reparto de los gastos. 

Artículo 37.- Para los efectos fiscales, cada piso, departamentos, vivienda o local, se inscribirán en el catastro y se valuarán separadamente, comprendiéndose en la valuación la parte proporcional de los bienes comunes. Los propietarios cubrirán independientemente el impuesto sobre propiedad raíz, el del servicio de agua y cualquier otra contribución de que sean causantes. 

Artículo 38.- Las cuotas para gastos comunes que los propietarios no cubran oportunamente, causarán interés al tipo que fije el Reglamento de Condominio y Administración o al tipo de interés legal si éste es omiso. 

El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados, protocolizada ante Notario Público, servirá de título para exigirlos en juico ejecutivo civil, a los remisos. Testimonio de esa protocolización debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde esté ubicado el inmueble respectivo. 

Artículo 39.- Los créditos de que trata el Artículo anterior afectarán a los pisos, departamentos, viviendas o locales, aunque estos sean enajenados, quienes los adquieran tendrán el carácter de sucesores del dueño de aquellos y gozarán dichos créditos del privilegio de que trata el Artículo 2928, Fracc. IX del Código Civil. 

Artículo 40.- Con excepción de lo consignado en el párrafo segundo del Artículo anterior(sic), las controversias que se susciten entre los propietarios con motivo del Condominio y de las disposiciones de ésta Ley, se tramitarán en Juicio Sumario. 
NOTA: Probablemente hay una errata. En lugar de “Artículo Anterior”, debe ser “Artículo 38”.

Artículo 41.- El propietario que no cumpla las obligaciones a su cargo, será responsable de los daños y perjuicios, así como de las cosas judiciales que a los demás condueños causare.

Si el infractor fuese inquilino del propietario, el Administrador podrá demandarle la desocupación del piso, departamento, vivienda o local, con anuencia del dueño dada por escrito, o en su defecto, previo acuerdo de la mayoría de los demás propietarios, llamándose a juicio en éste caso al dueño. 

Artículo 42.- El propietario u ocupante por derecho real que reiteradamente no cumpla sus obligaciones en forma tal que constituya una grave rémora para los demás ocupantes del edificio o para los de otros departamentos del mismo piso, será invitado por el Administrador a hacer cesar las violaciones, interpelándolo al efecto por medio de Notario o Judicialmente. Si la situación no quedare corregida por éste medio, el ocupante podrá ser condenado a vender sus derechos en pública subasta. Para el ejercicio de ésta acción por el Administrador, deberá preceder la resolución de las tres cuartas partes de los propietarios restantes, y el Juez calificará prudencialmente la gravedad de las causales invocadas. 

CAPÍTULO VI y VII

CAPÍTULO VI

De los gravámenes

Artículo 43.- 
Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio sujeto al régimen de condominio, bien sea que esos gravámenes se establezcan por el constituyente del Condominio, por el constructor del edificio objeto de éste o por todos lo condueños  o por alguno de éstos, respecto de los que les pertenezcan. 


Artículo 44.- Cada uno de los propietarios responderá solo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula que establezca solidaridad de los propietarios, para responder de un gravamen anterior a la compraventa, se tendrá por no puesta. 

CAPÍTULO VII

Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Edificio

Artículo 45.- 
Si el edificio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente, por lo menos, las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división del terreno, o del terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones generales sobre copropiedad. 


Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, la mayoría de los propietarios podrá resolver la reconstrucción.

Los propietarios que queden en minoría estarán obligados a contribuir a la reconstrucción, en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según valuación pericial. 

Las mismas reglas se observarán en caso de ruina o vetustez del edificio que haga necesaria su demolición. 

Artículo 46.- Si el inmueble en que esté establecido condominio se destruyere total o parcialmente, y estuviere asegurado, el importe de seguro se destinará a su reconstrucción, debiéndose depositar su valor en el Banco de México Sociedad Anónima de donde se retirarán los fondos que vayan siendo necesarios para la reconstrucción. Esto no tendrá lugar, si los condueños que representen las tres cuartas partes de derecho en éste inmueble, optan por que se distribuya el importe del seguro entre los copropietarios. 

TRANSITORIOS: 

PRIMERO: 
Se derogan todas disposiciones que se opongan a la presente Ley. 


SEGUNDO: Esta Ley entrará en vigor el día de su publicación en Periódico Oficial “El Estado de Jalisco” (Martes 17 de Marzo de 1956). 

Salón de Sesiones del H. Congreso del Estado. 

Guadalajara Jalisco, 09 de Marzo de 1956.

LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO, (VIGENTE DEL 21 ABRIL DE 1985 AL 6 MARZO1995)

CAPITULO I

CAPITULO I
Del Régimen de Propiedad y Condominio

Artículo 1
º. El Régimen de Propiedad y Condominio, establecido por el artículo 986 del Código Civil, en atención a las características de las edificaciones realizadas o en proceso de construcción, podrá ser de tipo vertical, horizontal o mixto, e implica siempre, mientras subsista, la habitabilidad del inmueble y la coexistencia inseparable de derechos exclusivos de propiedad plena individual, con derechos condominales de propiedad proporcional sobre los bienes identificados como de uso común del grupo específico de condominios.


Artículo 2º. Los diferentes tipos de condominios a que se refiere el artículo anterior podrán originarse en las circunstancias siguientes:

El condominio vertical puede originarse:

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma vertical, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública pertenecieren a distintos propietarios;

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan dentro de un inmueble, pero contando éste con elementos comunes indivisibles, se destinen a la enajenación a personas distintas; y

Cuando el propietario de un inmueble lo divida en diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, para enajenarlos a distintas personas, siempre que existan elementos de uso común y de propiedad exclusiva que sean indivisibles.

En estos casos, cada uno de los propietarios tendrá derecho exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local, y además, un derecho de copropiedad sobre el suelo afectado en régimen de propiedad y condominio, y sobre los elementos y partes comunes del edificio vertical, necesarios para su adecuado uso o disfrute;

El condominio horizontal puede originarse:

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública pertenecieran a distintos propietarios;

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan en forma horizontal, conformen un inmueble para núcleo habitacional, dentro de una perimetral delimitada, contando el referido núcleo con elementos indivisibles para uso común de los condominios y cuyas unidades privativas,  con o sin construcción se destinen a la enajenación a terceros;

Cuando el propietario o propietarios de un terreno, acrediten contar con la incorporación municipal del inmueble correspondiente y con las previas autorizaciones que determina la Ley Estatal de Fraccionamientos y la de Asentamientos Humanos del Estado, lo divida en lotes de terreno destinados unos, a edificar horizontalmente en ellos por sí o por los futuros adquirentes departamentos, viviendas, casas o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elementos común, ya edificado al momento de la constitución del régimen de condominio, o a la vía pública, y obrando en los restantes lotes la edificación de los elementos comunes.

En estos casos, el propietario de cada uno de los lotes de terreno, tendrá un derecho de propiedad exclusivo sobre el suelo destinado a la edificación de su departamento, vivienda, casa o local y sobre lo en él edificado; y, además, y en forma indivisible, un derecho de copropiedad proporcional sobre el suelo en el que obre la construcción de los elementos o partes comunes y sobre dichos elementos o partes comunes indispensables para su adecuado uso o disfrute; y

El condominio mixto puede originarse:

Cuando en un mismo desarrollo o edificación condominal se den las dos condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales.

En este caso, le serán aplicables a cada una de las edificaciones o partes del condominio, las disposiciones relativas a los condominios verticales y horizontales, según sea la naturaleza de cada uno de ellos.

Artículo 3º. En los tres tipos de régimen de condominio antes indicados, cada propietario podrá enajenar, hipotecar, o gravar, en cualquier forma, el suelo de propiedad exclusiva, en su caso, o su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo mencionados, se entenderán comprendidos, invariablemente, los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble solo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el suelo de propiedad exclusiva o, en su caso, el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable.

La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.

Artículo 4º. Para constituir el régimen de condominio de que se trata esta Ley, el propietario de un inmueble deberá declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar:

La situación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está ubicado dentro de un conjunto o unidad habitacional; asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los límites de los edificios, salas, secciones o unidades que de por sí deban constituir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades origina la separación de los condóminos en grupos distintos;

Licencia Municipal de Construcción expedida por el Ayuntamiento correspondiente o, cuando éste carezca de los recursos técnicos para otorgarla, se requerirá del dictamen de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Rural del Estado en el sentido de ser realizable el proyecto general, por ajustarse a las modalidades de uso o destino que correspondan a las áreas o predios en cuestión, dentro de las provisiones o sistemas establecidos, así como de las disposiciones legales sobre desarrollo y planificación urbana. Asimismo, constancia de que las autoridades competentes han expedido las factibilidades, licencias, autorizaciones o permisos de construcciones y de salubridad, que requieran este tipo de obras, aún cuando las mismas se encuentren en proceso de construcción;

Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;

La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva, su nomenclatura, situación, medidas, piezas de que consta, áreas libres y espacios para estacionamiento de vehículos, y demás datos necesarios para identificarlo, si así lo establecen las autoridades urbanísticas, en los términos de la fracción II de este artículo;

El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de las partes del condominio, en función del valor condominal declarado;

El destino general del condominio, y especial de cada departamento, vivienda, casa o local;

Los bienes de propiedad común; su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas y partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación;

En su caso, las características de la póliza de fianza que deban exhibir los obligados, para responder de la ejecución de la construcción, y de los vicios de ésta. El monto de la fianza y los términos de la misma serán determinados por las autoridades que expidan las licencias de construcción; y

Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el régimen de propiedad y condominio.

En el caso del condominio horizontal, tendrán aplicación, en lo conducente, los requisitos contenidos en las demás fracciones de este artículo; y en los casos a que se refieren los sub incisos b) y c), de la fracción II, del artículo 2º, deberán identificarse plenamente la situación, medidas y linderos precisos de los lotes destinados a unidades privativas, así como de aquellos en los cuales estén construidas todas las obras que tendrán carácter de zonas de uso común, su destino y demás especificaciones a que se refiere la fracción VII de este artículo. También se requerirá presentar los permisos de construcción para las obras de uso común y estipular el lapso en que los condóminos deberán edificar los lotes de propiedad plena individual.

Cuando se constituya el régimen de propiedad y condominio, y éste tenga la naturaleza de mixto, le serán aplicables, en lo conducente, las normas del condominio vertical y del horizontal, según los señalamientos anteriores.

Al apéndice de la escritura constitutiva del régimen de propiedad y condominio, se agregarán debidamente firmados por las partes y certificados por el notario el plano general del terreno y los planos correspondientes a cada uno de los lotes, departamentos, viviendas, casa o locales de propiedad privada y a los elementos comunes, así como el reglamento de administración del condominio en el que consten los derechos y obligaciones de los condominios.

De la documentación anterior y de cualquiera otra que se juzgue necesaria, se entregarán al administrador copias certificadas notarialmente, para el debido desempeño de su cargo.

Artículo 5º. La escritura constitutiva del régimen de propiedad y condominio de inmuebles que reúna los requisitos de Ley, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 6º. En todo contrato para adquisición de los derechos sobre un terreno, departamento, vivienda, casa o local, sujeto al régimen de propiedad y condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva, haciéndose constar que, además, se entrega al interesado una copia del Reglamento de Administración del Condominio, certificada por notario público.

Artículo 7º. La extinción voluntaria del régimen de propiedad y condominio requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los votos que en conjunto represente cada condómino en los términos de la fracción II del artículo 24 de esta Ley; salvo que la escritura constitutiva prevea porcentaje más alto. Será procedente, además, conforme a lo dispuesto en el Capítulo X, de esta Ley.

Artículo 8ª. El Reglamento de Administración del Condominio podrá prever los casos en que, con base en la correspondiente escritura constitutiva, proceda la modificación de ésta

CAPITULO II

CAPITULO II
De las Disposiciones relativas a los Condóminos y 
de los Bienes de Propiedad exclusiva y común



Artículo 9
º. Se entiende por condómino, la persona física o moral que, en calidad de propietario, esté en posesión de uno o más terrenos, departamentos, viviendas, casas o locales afectados al régimen, de propiedad y condominio, vertical, horizontal o mixto, y a la que haya celebrado contrato preparatorio, en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad citado.

Los inquilinos de los departamentos, viviendas, casas o locales, que estén al corriente de sus obligaciones, tendrán derecho de preferencia para convertirse en condóminos.

El condómino, en condominios horizontales, tendrá derecho exclusivo sobre su terreno y construcciones, en su caso. En el condominio vertical, tendrá derecho proporcional sobre el suelo afecto al Régimen de Propiedad y Condominio, y exclusivo sobre el departamento, vivienda, casa o local; y, en ambos casos, un derecho de copropiedad de los elementos y partes del condominio, que se consideren comunes.

Artículo
 10. El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva.

Artículo 11. Son objeto de propiedad común:

En el condominio vertical, todo el suelo afecto al régimen de propiedad en condominio y, en el horizontal, el suelo que, no habiendo sido destinado a la edificación de los departamentos, viviendas, casas o locales, sea de uso general;

En el condominio vertical, el sótano, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, pasillos y patios, siempre que sean de uso general; y los jardines y espacios que hayan señalado las autoridades urbanísticas competentes y las licencias de construcción, como superficies para estacionamiento de vehículos. En el condominio horizontal, los jardines, senderos, andadores, calles interiores y espacios, que hayan señalado las normas antes mencionadas como suficientes para el estacionamiento de vehículos;

En ambos condominios, los locales destinados a la administración, alojamiento de porteros y vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;

En ambos condominios, las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local;

En el condominio vertical, los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general;

En ambos condominios, cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva, o en el Reglamento de Administración del Condominio; y

En el condominio vertical, serán de propiedad común, únicamente de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos, viviendas, casas o locales.

Al condominio horizontal le serán aplicables, en lo conducente, las disposiciones anteriores.

CAPITULO III

CAPITULO III
De los Condominios Construidos o Financiados
por Organismos Públicos

Artículo 19
. Se declara de utilidad social el financiamiento o construcción de condominios verticales, horizontales o mixtos, para la habitación popular, por organismos públicos, los que regularán el derecho de preferencia para ocuparlos, conforme a esta Ley y demás disposiciones legales.

Artículo 20. El Gobierno del Estado y los Ayuntamientos podrán adoptar las medidas administrativas, técnicas y financieras, que faciliten y estimulen la construcción de condominios para familias de escasos recursos económicos.

Artículo 21. Ninguna persona podrá adquirir más de un departamento, vivienda, casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones públicas.

Artículo 22. La parte adquirente, en los contratos para la adquisición de departamentos, viviendas y casas, en los condominios destinados a la habitación popular, pagará el 2% de lo que corresponda del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, siempre que el valor nominal a que se refiere al artículo 4º fracción V, de esta Ley, no exceda de los valores señalados por el Banco de México, para la vivienda de interés social, en su expresión más económica.

Artículo 23. En todo caso, la enajenación de departamentos, viviendas, casas o locales, en los condominios a que  se  refiere este capítulo, se regirá por las siguientes reglas:

El derecho al tanto se establece, exclusivamente, en primer lugar, a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que, con tal carácter, haya venido ocupando, por más de un año, el departamento, vivienda, casa o local y, en segundo lugar, a favor de los organismos públicos que hayan financiado o construido el condominio;

La notificación de enajenación al inquilino, o en su caso, a los organismos públicos, lo hará el condómino personalmente, por medio del administrador del inmueble, notario público, o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que, dentro de los diez días siguientes, manifieste si hace uso del derecho al tanto; y

Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare, con infracción a lo dispuesto en las fracciones anteriores, el inquilino o los organismos públicos podrán subrogarse en los derechos del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de dominio; siempre que hagan uso del derecho de retracto con exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes al que hayan tenido conocimiento de la enajenación. Los notarios, o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho al tanto, en caso de que la notificación se haya hecho por el administrador del condominio, él mismo deberá comprobar ante el notario o funcionario autorizado para dar fe, en forma indubitable, el día y hora en que hizo la notificación a que se refiere la fracción anterio
r.

CAPITULO IV

 

CAPITULO IV
De las Asambleas

Artículo 24
. La asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio.


Las asambleas deberán ser generales; sin embargo en la hipótesis previstas por el artículo 33, de esta Ley, o en situaciones similares que puedan derivarse del carácter mixto del condominio o de lo vasto o complejo que pudiere ser el núcleo habitacional, podrá haber asambleas especiales de grupo.

Tanto para las asambleas generales como para las de grupo, regirán las siguientes prevenciones:

Las generales deberán celebrarse, por lo menos, una vez al año, y las de grupo, cuantas veces sea necesario, de acuerdo con lo dispuesto por esta Ley y el Reglamento de Administración del Condominio;

Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje del valor que su o sus departamentos, viviendas, casas o locales represente en el total del condominio, según el valor nominal declarado en la escritura constitutiva;

No obstante lo dispuesto como regla general en la fracción anterior, en el caso de condóminos colocados en el segundo supuesto del párrafo primero del artículo 9º es decir, de quienes hayan celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducirá a la proporción del precio que hubieran pagado, y corresponderá al acreedor la otra proporción del porcentaje. Esta prevención solo regirá si los acreedores asisten a la asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporción de que se trata, deberán contar con la constancia expedida por el administrador y a la cual se refiere el artículo 23, fracción III, de esta Ley;

La votación será personal, nominal y directa, pudiéndose delegar la representación, y determinar otras formas y procedimientos, si el Reglamento de Administración del Condominio lo permite;

Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento de Administración del Condominio prescriban una mayoría especial;

Cuando un solo condómino represente más del 50% de los votos, se requerirá, además, el 50% de los votos restantes, para que sean válidos los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo de minoritarios podrá someter la discrepancia, en los términos del artículo 38, facultándose a los minoritarios para hacerse representar por persona distinta al administrador.

Las asambleas serán presididas por quien prevea el Reglamento de Administración del Condominio. El administrador fungirá como secretario, si es persona física, y en caso de ser persona moral, por un representante de ésta. El presidente designará, de entre los concurrentes, a dos personas que actuarán como escrutadores, a fin de constatar la existencia del quórum legal;

Las actas de la asamblea serán autorizadas con la fe del propio secretario o de notario público, por los presidentes de la asamblea y del comité de Vigilancia, o quienes los substituyan.

Los condóminos y acreedores registrados podrán convocar a asamblea, sin intervención del Administrador ni del Comité de Vigilancia, cuando acrediten ante Notario Público, o Juez competente que representan, como mínimo, la cuarta parte del valor del condominio.

Artículo 25. Las convocatorias para la celebración de asamblea se harán en los términos de la fracción XII, del artículo 28 de esta Ley.

Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerirá un quórum del 75% de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria, el quórum será cuando menos, del 51% de votantes. Si la asamblea se efectuare en razón de tercera convocatoria, las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes.

Las determinaciones adoptadas por la asamblea, en los términos de esta Ley, del Reglamento de Administración del dominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes o disidentes.

CAPITULO V

CAPITULO V
Del Administrador

Artículo 27
. Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea de condóminos, en los términos de esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administración del Condominio, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 26, fracción I, de este ordenamiento.

Artículo 28. El administrador del condominio tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

Llevar debidamente autorizados por la Secretaría del Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado el condominio, un libro de actas de las asambleas y un libro de registros de los acreedores que manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los créditos, o en el de enero de cada año, su decisión de concurrir a las asambleas. En este registro, se anotarán la conformidad de acreedor y deudor, sobre los saldos pendientes de cubrirse y, en caso de discrepancia o de renuncia del deudor a expresar su voluntad, se anotarán los saldos que determine el Comité de Vigilancia, indicándose la proporción correspondiente al acreedor y al deudor, respecto de los votos atribuidos al departamento, vivienda, casa o local de que se trate. Para los efectos de votación, previstos en esta fracción, estas inscripciones solo tendrán validez por el trimestre en que se practiquen y de ellas el administrador expedirá constancia al acreedor interesado.

El administrador asentará, en el libro autorizado correspondiente, el acta levantada con motivo de cada asamblea y deberá conservar, como apéndice de dichas actas, los documentos relativos a la asamblea misma, entre ellos, la convocatoria, listas de asistencia, certificación de quórum por los escrutadores, cartas poder que hubiesen sido exhibidas y demás documentos pertinentes;

Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes. Entre los servicios comunes está comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o constituyan edificios, salas o secciones de una construcción vasta. La prestación de estos servicios y los problemas que surjan, con motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares, serán resueltos en las asambleas correspondientes, llevando la representación de los condóminos respectivos el administrador o la persona designada al efecto. Estas asambleas serán reglamentadas por la asociación de administradores o representantes de condóminos y de vecinos que se constituya;

Llevar y conservar los libros y documentación relacionados con el condominio, los cuales, en todo tiempo, deberán estar a disposición de los condóminos y acreedores registrados, para su consulta;

Atender la operación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales;

Realizar todos los actos de administración y conservación del condominio;

Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I, del artículo 13 de esta Ley;

Ejecutar los acuerdos de la Asamblea;

Recaudar de los condóminos la cuota, que a cada uno corresponda aportar, para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva;

Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del Condominio;

Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva. En estos recibos se expresarán, en su caso, los saldos a cargo de cada condómino;

Entregar mensualmente, a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:


Relación pormenorizada de los gastos del mes, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración;

Estado consolidado que demuestre los montos de las aportaciones y cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que quieran consultarla, una relación de los mismos, en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aportó para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse; y

Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines a los que se destinará en el mes subsiguiente o, en su caso, monto y relación de adeudos por cubrirse.

El condómino tendrá un plazo de 5 días contados a partir de la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considerará que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la asamblea;

Convocar a asamblea, cuando menos con diez días de anticipación a la fecha en que pretenda celebrarse, indicando el lugar dentro del condominio, o el que se haya fijado en el Reglamento de Administración del Condominio, así como la hora en que deba verificarse, con inclusión de la orden del día. Los condóminos y acreedores registrados, o sus representantes, serán notificados en el lugar que para tal efecto hayan señalado, mediante nota por escrito, en los términos a que se refiere la fracción II del artículo 23 de esta Ley.

Además del envío de la nota anterior, el administrador colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio.

En casos de suma urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que las circunstancias exijan;

Exigir la responsabilidad en que incurran los condóminos, por infracción a lo dispuesto por el artículo 17, de esta Ley; y

Desempeñar las demás funciones y cumplir con las obligaciones inherentes a su cargo y vigilar la debida observancia de esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento de Administración del condominio y los Acuerdos de la Asamblea, del Comité de Vigilancia, y de más disposiciones legales aplicables
.
Artículo 29. En relación a los bienes comunes el administrador tendrá las facultades y obligaciones de un apoderado general de los condóminos para administrar bienes, así como para pleitos y cobranzas, con facultad para articular y absolver posiciones. El otorgamiento de otras facultades especiales, y las que requieran cláusulas especiales, necesitarán acuerdo de la asamblea, con mayoría del 51% de votos, en los términos de esta Ley.

Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de sus atribuciones y con base en la Ley y el Reglamento de Administración del Condominio, serán obligatorias para todos los condóminos. La Asamblea, por mayoría que fije el Reglamento, podrá modificarlas y revocarlas

CAPITULO VIII

CAPITULO VIII
De los Gastos, Obligaciones Fiscales y controversias

Artículo 32
. La contribución de los condóminos a la construcción de los fondos de administración y mantenimiento, y de reserva, deberá efectuarse conforme a lo previsto por el artículo 26, fracción VII, de este ordenamiento.


Artículo 33. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores, montacargas y otros elementos o aparatos destinados a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados. El Reglamento de Administración del Condominio establecerá las normas específicas para el reparto de este tipo de gastos.

Artículo 34. Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran mensualmente, causarán intereses al tipo Bancario o al que fije el Reglamento de Administración del Condominio.

Trae aparejada ejecución, en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya, y acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de asamblea o del Reglamento de Condominio, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos, para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva. Esta acción solo podrá ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago, y observarse lo dispuesto en el Código de Procedimientos Civiles del Estado.

Artículo 35. El condómino que, reiteradamente, deje de cumplir con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado por la rescisión del contrato o para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, respetándose el derecho al tanto, a favor del inquilino, si lo hubiere, o de los demás condóminos, en ese orden, en los términos del Reglamento de Administración del Condominio. El ejercicio de estas acciones será resuelto en Asamblea de Condóminos, por un mínimo del 75% de los votos de estos.

Artículo 36. Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario, será demandado por la desocupación del departamento, vivienda, casa o local, por el administrador, previo consentimiento del condómino. Si éste se opusiere, se procederá contra ambos, en términos del artículo anterior.

Artículo 37. Los condóminos cubrirán el impuesto sobre propiedad raíz de su propiedad exclusiva, y la parte que les corresponda sobre los bienes comunes, así como los demás impuestos o derechos que, en razón del condominio, sean causados por sí mismos.

Artículo 38. Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de esta Ley, de la escritura constitutiva, de la traslativa de dominio, del Reglamento de Administración del Condominio, así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas a arbitraje si lo prevé el Reglamento y, en su defecto a los tribunales competentes del fuero común.

CAPITULO VI y VII

CAPITULO VI
Del Comité de Vigilancia

Artículo 30
. El Comité de Vigilancia se integrará como mínimo de tres miembros, un presidente y dos vocales, a los que determine la Asamblea y tendrán las siguientes facultades y obligaciones:


Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea General, así como los demás deberes que le impongan esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administración del condominio;

Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea;

Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;

Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio;

Informar a la asamblea sobre el incumplimiento de las obligaciones de los condóminos, con que dé cuenta el administrador;

Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;

Convocar a Asamblea de Condóminos, cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes. Asimismo, convocarla cuando, a su juicio, sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador, con notificación a éste, para que comparezca a la asamblea relativa; y

Las demás que se deriven de esta Ley, de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio.

CAPITULO VII
Del Reglamento de Administración del Condominio

Artículo 31
. El Reglamento de Administración del Condominio contendrá, cuando menos, los siguientes:


Los derechos y obligaciones de los condóminos, respecto de los bienes de uso común, especificando estos últimos; así como las limitaciones a que queda sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los propios;

Las medidas que deban tomarse para la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio;

Forma de convocar a asamblea de condóminos y quien debe presidirla;

Forma de designar al administrador, los requisitos que debe reunir, así como su remuneración, reproduciendo además las facultades y obligaciones que le confieren esta Ley, la escritura constitutiva y los casos en que proceda su remoción;

Forma de designar el Comité de Vigilancia, los requisitos que deban reunir sus miembros, su remuneración y los casos en que proceda su remoción;

Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley;

El Reglamento de Administración del Condominio podrá establecer que, cuando algún condómino se constituya en mora el administrador distribuirá el importe del adeudo causado y que siga causando, entre los restantes condóminos, en proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación del adeudo. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo, el administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo, las cantidades que hubiesen aportado, y los intereses en la parte proporcional que les corresponda; y

Las normas a que deba sujetarse la posible modificación del propio Reglamento de Administración del condominio; supuestos de procedencia; procedimiento a seguir; quórum necesario, y el porcentaje de votación.

CAPITULO IX

CAPITULO IX
De los Gravámenes

Artículo 39
. Los gravámenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales del condominio. 


Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre un inmueble, se tendrá por no puesta.

Artículo 40. Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en la escritura constitutiva, y de traslación de dominio, por el Reglamento de Administración del Condómino, por esta Ley y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los departamentos, viviendas, casas o locales, aun cuando se transmitan a terceros.

La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad da derecho a todo interesado para obtener del administrador, y de cualquier acreedor, una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación del administrador solo, surtirá efectos legales si va suscrita por el presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya.

CAPITULO X
De la Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Condominio


Artículo 41. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría que representa el 51% de votos de los condóminos podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones legales, sobre construcción, planificación, desarrollo o regeneración urbana, y demás que fueren aplicables o, en su caso, la venta.

Si la destrucción resulta menor a la proporción señalada en el párrafo anterior, dichos acuerdos deberán ser tomados por una mayoría especial del 75% de los votos.

Si en ambos casos a que se refieren los párrafos anteriores, el acuerdo es por la reconstrucción, los condóminos minoritarios estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda, o a enajenar sus derechos. La enajenación podrá tener lugar, desde luego, a favor de la mayoría, si en ella convienen los minoritarios; pero será forzosa, a los seis meses, al precio del avalúo practicado por corredor público o institución fiduciaria, si dentro de dicho término no lo han logrado los minoritarios.

Artículo 42. En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayoría que represente el 51% de los votos de los condóminos podrá resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o demolición, y división de los bienes comunes o, en su caso, la venta, siguiéndose en adelante las prevenciones del artículo anterior.

TRANSITORIOS

Artículo Primero
. Se abroga la Ley Reglamentaria del artículo 986, del Código Civil del Estado, expedida mediante decreto número 7044 del 9 de marzo de 1956, publicada en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco, el día 27 de marzo de 1956, así como las demás disposiciones que se opongan a la presente Ley.


Artículo Segundo. Los copropietarios en condominios, constituidos con anterioridad a la vigencia de esta Ley deberán, en su oportunidad, ajustar a las disposiciones de la misma las escrituras constitutivas y de traslación de dominio, así como los respectivos reglamentos de los condominios.

Artículo Tercero. La presente Ley entrará en vigor diez días después de su publicación en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco.

Salón de Sesiones del H. Congreso del Estado
Guadalajara, Jal., a 26 de marzo de 1985

Diputado Presidente
Dr. Carlos González Guevara

Diputado Secretario
Lic. Luis Humberto de Anda Navarro

Diputado Secretario
J. Jesús Martínez Barajas

Por tanto, mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido cumplimiento.

Dado en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, a los treinta días del mes de marzo de mil novecientos ochenta y cinco.

El Gobernador Constitucional del Estado
Lic. Enrique Alvarez del Castillo

El Secretario General de Gobierno
Lic. Eugenio Ruiz Orozco

CODIGO CIVIL, Titulo Sexto, Del Condomino (ley vigente)

CAPITULO I

CAPITULO I
Prevenciones generales


Artículo 1001.-
 Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultáneo.


Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se denominan áreas o bienes privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina unidad condominal.

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condómino, se denomina unidad privativa. 

Artículo 1002.- En atención al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes, por una o varias unidades condominales, se clasifican en condominio simple o condominio compuesto.

El condominio es simple, cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal.

El condominio es compuesto, cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio. 

Artículo 1003.- En atención a la distribución de las áreas comunes y privativas, respecto al predio y las edificaciones, el condominio se clasifica en horizontal, vertical y mixto.

El condominio es horizontal, cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.

El condominio es vertical, cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas.

El condominio es mixto, cuando concurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical. 

Artículo 1004.- En atención a su uso, al condominio le corresponderá la categoría que determinen las normas urbanísticas de zonificación, como son: habitacional; alojamiento temporal; comercios y servicios; oficinas administrativas; abastos, almacenamientos y talleres especiales; manufacturas y usos industriales.

El condominio de servicios municipales, es aquel que está destinado a complementar el equipamiento urbano de una comunidad. 

Artículo 1005.-
 Todo condominio habitacional, simple o compuesto, tendrá una extensión máxima de diez hectáreas o una población que no exceda de dos mil quinientos habitantes. Estos límites de extensión territorial y de población podrán incrementarse hasta  veinte por ciento, cuando por las características del lugar o de las funciones a desarrollar, de conformidad con las normas de urbanización aplicables, se demuestre la necesidad de zonas de mayor dimensión o población. 


Los condominios para usos o destinos distintos del habitacional tendrán la extensión máxima que determinen las normas municipales de zonificación.

Artículo 1006. Para constituir el régimen de condominio respecto de un predio o edificación, se requiere que quien tenga su libre disposición, solicite y obtenga autorización del municipio donde se localice el inmueble y lo formalice en escritura pública, en la que se hará constar de manera clara, lo siguiente:

 

I. Los antecedentes de propiedad y en su caso el título que origine la libre disposición;

 

II. La ubicación, medidas y linderos del predio; y en su caso, las concesiones para el aprovechamiento de aguas, playas, esteros e islas del dominio público de la nación. Además cuando sea parte de un condominio compuesto, la noticia de ello, así como el porcentaje que en áreas comunes, derechos y obligaciones le corresponden;

 

III. Una descripción general de las construcciones y obras de infraestructura, así como del equipamiento urbano que exista; y la calidad de los materiales que se empleen en su edificación;

 

IV. Una descripción individual de cada unidad privativa que se genere, indicándose su número ordinal, su situación, medidas, linderos, clase de material utilizado, servicios a que se tenga derecho, así como el porcentaje que le corresponda sobre los elementos comunes. Además si existen áreas de servicios separadas físicamente de la unidad privativa, se indicará con toda precisión cuáles son éstas;

 

V. Cuando el área de servicios correspondiente a la unidad privativa esté separada físicamente de los otros bienes de uso exclusivo, se referirá con la nomenclatura que sirva de identificación y se hará también una descripción general de la misma, con sus medidas y linderos. Estas áreas de servicios, se consideran en forma accesoria y por ello, pueden transmitirse el uso o propiedad entre los condóminos, fijándose en estos casos la proporción porcentual sobre los elementos comunes;

 

VI. Una descripción de las áreas comunes, señalándose su situación, medidas, linderos, partes de que se componga, obras de infraestructura, equipamiento y mobiliario afectos a ellas, su uso y cuando fuere posible, su marca comercial e inventarios. Exclusivamente y para prestación de servicios comunes, se podrán considerar en el acto de constitución del régimen de propiedad en condominio, o con posterioridad a este acto, cuando se convenga en su incorporación por su evidente utilidad, áreas separadas físicamente de la unidad condominal, haciéndose la descripción correspondiente;

 

VII. La clasificación del condominio, de acuerdo a sus aspectos de funcionamiento y aprovechamiento de elementos comunes; la distribución de las áreas comunes y privativas; su uso y destino;

 

VIII. La referencia de haberse obtenido la autorización para constituir el régimen de condominio, indicando su extensión o población, así como los dictámenes, autorizaciones o licencias que correspondan, en materia de urbanización;

 

IX. La información relativa a las licencias y permisos de construcción. Cuando sea parte de un condominio compuesto del que exista consejo de administración, su aprobación aceptando que el proyecto de la unidad condominal cumple con los objetivos y acata los criterios de diseño y las restricciones generales de condominio. Cuando esté ya concluida la edificación, el certificado de habitabilidad.

 

En su caso, cuando la edificación sea entregada a los condóminos en obra negra, para que cada uno de ellos haga las adaptaciones correspondientes, así se hará constar en las certificaciones que se expidan por las autoridades;

 

X. La referencia a las garantías que constituye el afectante al régimen de condominio, ante la autoridad municipal de la ubicación del inmueble, para responder tanto por la terminación de las obras, como por la calidad de las mismas;

 

XI. El reglamento interior del condominio de manera particular regulará:

 

a) Los derechos y obligaciones de los condóminos, que serán proporcionales al porcentaje que les correspondan sobre los elementos comunes;

 

b) Las facultades de los órganos de administración y de gobierno;

 

c) La formación de los fondos de reserva y en su caso, el establecimiento de comités para asuntos particulares que coadyuven con el consejo de administración, los que pueden tener autonomía financiera;

 

d) El establecimiento de las bases para el pago de las cuotas de mantenimiento, conservación y creación de fondos de reserva que se incurra;

 

e) El establecimiento de criterios para la restricción de giros en cuanto a la cantidad y de actividades afines, mismos que deberá respetar el ayuntamiento al autorizar las licencias respectivas;

 

f) La instancia y el procedimiento para resolver conflictos entre los condóminos;

 

g) Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el propio reglamento; y

 

h) La transformación y extinción del condominio;

 


XII. La forma en que los condóminos responderán del pago de las cuotas establecidas en el artículo 1026; y

 

XIII. Se agregarán los planos de zonificación del condominio, los planos generales de la edificación y los de las unidades privativas.

 

La escritura constitutiva del régimen de condominio deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

 

 

Artículo 1007. Son bienes comunes, atendiendo a su clasificación, como a su edificación, siempre que sean de uso general:

 

I. Las obras de cimentación;

 

II. Las obras de infraestructura y equipamiento urbano;

 

III. Los pórticos, puertas, corredores, escaleras, pasillos y patios;

 

IV. Los espacios de recreación y jardines;

 

V. Los estacionamientos al público, las rúas y andadores;

 

VI. Los locales de administración, almacenes de mobiliario destinado al condominio, como las bodegas, los locales destinados al alojamiento de porteros, vigilantes, jardineros, y servidumbre;

 

VII. Los ductos y postería para servicios de suministro como gas, y energía eléctrica;

 

VIII. Los cableados para servicios telefónicos, de televisión por cable y conexiones a antenas para captar señales de radio y televisión;

 

IX. Los fosos, pozos, tinacos, cisternas, ductos de aguas pluviales y drenaje;

 

X. Las plantas de tratamiento de aguas residuales;

 

XI. Los pozos de absorción de aguas pluviales;

 

XII. Los ductos de desagüe y de calefacción;

 

XIII. Los ascensores, escaleras eléctricas y montacargas;

 

XIV. Los muros de carga y las azoteas; y

 

XV. Los demás que por su naturaleza y destino tengan ese fin.

 

El administrador llevará un inventario completo y actualizado de todos los bienes muebles e inmuebles, de uso general pertenecientes al condominio.

 

 

Artículo 1008. Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.

Los derechos de cada condómino en los bienes comunes son esenciales a sus derechos de propiedad individual, por ello cualquier afectación o disposición de la misma, se entiende referida a los bienes comunes.

 

El condómino que no haga uso de su propiedad o de algunos bienes comunes, no quedará exento de las obligaciones que le competan como tal.

 

Para conservar la armonía del condominio, cada vecino procurará hacer uso de su unidad privativa sin afectar la tranquilidad de los demás condóminos, ni destinarla a usos contrarios a los señalados en la escritura constitutiva.

Artículo 1009. Para la realización de obras en bienes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:

 

I. Las obras de conservación se efectuarán por determinación del administrador, siguiendo instrucciones permanentes o precisas del Consejo de Administración y sin necesidad de acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración;

 

II. El administrador, deberá hacer efectivas las garantías que en su caso otorguen el constituyente del condominio, o los contratistas que realizaron las obras;

 

III. Las obras de mejoramiento se harán previo acuerdo de condóminos tomado en asamblea extraordinaria.

 

Dichas obras serán dirigidas en su ejecución por el administrador, con la vigilancia del consejo de administración o cuando se nombre una comisión específica para ello, bajo responsabilidad de la misma.

 

No se realizarán obras que atenten a la estabilidad e infraestructura del edificio, o que menoscaben la seguridad o comodidad del condominio, así como que impidan permanentemente el uso de una parte o un servicio común aunque sólo sea a un condómino; a no ser que éste consienta y sea indemnizado proporcionalmente por los demás; y

 

IV. Las reparaciones urgentes a bienes o instalaciones comunes cuyo desperfecto ponga en peligro la seguridad de los condóminos, la integridad del inmueble o que impidan el buen funcionamiento de los servicios comunes, deberán ser efectuadas por el administrador en tiempo prudente, de no hacerlo o a falta de administrador, se mandarán realizar por cualquier condómino, sin necesidad de autorización previa, a quien le serán reembolsados los gatos de las mismas, repartiendo el costo entre los condóminos, debiéndose someter finalmente dicho pago a justificación y comprobación en la próxima asamblea de condóminos.

 

 

Artículo 1010. Cada condómino podrá realizar las obras y adaptaciones que correspondan a su unidad privativa, pero no podrá realizarse ninguna innovación o modificación que afecte la estructura, la cimentación, las paredes maestras, las azoteas, las redes de descargas de agua residuales, ni aquellas que puedan perjudicar la estética, la seguridad, la durabilidad o la comodidad del edificio.

Todos los proyectos de adaptación deberán aprobarse previamente por el consejo de administración del condominio.

 

 

Artículo 1010 bis.- Los condóminos y en general los ocupantes del condominio no podrán, sino con el consentimiento de la asamblea y con arreglo a las leyes aplicables:

 

I. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad o salubridad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;

 

II. Efectuar actos en el exterior o en el interior de su unidad privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, limite o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes;

 

III. Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo por causa de fuerza mayor;

 

IV. Derribar o trasplantar árboles y cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes;

 

V. Modificar, alterar ni destruir las áreas de uso común; y

 

VI. Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, comodidad o salubridad de los condóminos.

 

El infractor de estas disposiciones, independiente de las sanciones que establece este título, será responsable por el pago de los daños y perjuicios.

CAPITULO II

CAPITULO II
De la administración


Artículo 1011.- Los bienes afectos al régimen de condominio serán administrados por quien se designe en la asamblea de condóminos, pudiendo recaer este cargo a una persona física o jurídica.

Si el cargo de administrador recae en condómino deberá acreditar previamente tener cubiertas sus cuotas.

La designación del primer administrador, cuyo encargo no podrá exceder del término de un año, compete a quien constituye el régimen de condominio.

En los condominios compuestos, la designación del administrador en caso de requerirlo, será hecha por mayoría porcentual que representen los diversos desarrollos condominales, los que expresarán su voluntad por conducto de sus administradores particulares.

En los condominios de servicios municipales, cuando no se haga la designación por los condóminos o el designado no se presentare a desempeñar su cargo, o lo abandonare, a petición de condóminos que representen el veinte por ciento de derechos, podrá la autoridad municipal hacer la designación que corresponda y estará en funciones todo el tiempo que sea necesario para ello a discreción del síndico del ayuntamiento.

En los condominios de servicios municipales destinados a cementerios, la designación siempre será hecha por el ayuntamiento del lugar de ubicación del condominio. 

Cuando la asamblea de condóminos decida contratar servicios profesionales para su administración, el comité de vigilancia deberá celebrar contrato correspondiente conforme a las disposiciones aplicables, el cual no podrá exceder de un año, pudiendo ser renovado en tanto la asamblea de condóminos no determine lo contrario.

Artículo 1012.- El administrador del condominio tiene las facultades y obligaciones siguientes:

Ser el ejecutor de los acuerdos de las asambleas de condóminos y del consejo de administración, así como el representante legal frente a terceros del condominio, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración, sin que las facultades de mandatario puedan ser sustituidas o delegadas salvo que así lo autorice expresamente el consejo de administración. Cuando el condominio forme parte de un condominio compuesto, acatar las resoluciones que dé el administrador general de éste; en caso de conflicto por instrucciones encontradas entre el administrador del condominio compuesto y el consejo de administración, se deberán someter obligatoriamente las diferencias a arbitraje de la Procuraduría de Desarrollo Urbano, quien a la brevedad resolverá lo conducente y sin que quepa algún recurso contra tal determinación;

Verificar y atender la operatividad, mantenimiento de instalaciones, servicios generales y conservación de la edificación;

Efectuar los gastos de mantenimiento y administración;

Cobrar las cuotas y extender los recibos que amparen los pagos a cargo de los condóminos;

Llevar los libros y documentación que soporten los gastos efectuados, los que deberán tener una actualización no mayor de quince días hábiles;

Llevar los libros del condominio, que cuando menos deberán ser tres:

El primer libro, que será para asentar las actas de asambleas de condóminos;

El segundo libro, para asentar las actas de asamblea del consejo de administración;

El tercer libro, para registrar los ingresos y egresos del condominio; y

Cuando así lo estime necesario la asamblea de condóminos podrán llevarse los libros de registros auxiliares que se requieran; también podrán utilizarse para llevar los registros auxiliares sistemas de cómputo.

Los libros antes indicados deberán ser autorizados en la primera hoja útil por el secretario del ayuntamiento de correspondiente a la ubicación del condominio.

Al realizarse los asientos en los libros señalados se deberán conservar como apéndice de dichas actas los documentos relativos a las mismas.

Cuando por cualquier circunstancia no fuere posible asentar el acta en el libro que corresponda, para su validez, deberá ser protocolizada por notario, con residencia o jurisdicción en el municipio en que esté asentado el condominio;

Entregar en la primera quincena de los meses de abril, julio, octubre y enero de cada año, al condómino que lo solicite o tenerlo a disposición de los mismos en las oficinas de la administración, un estado de cuentas que señale:

Un informe analítico de los gastos del trimestre;

Un informe consolidado que demuestre y refleje los ingresos y las cuota
vencidas pendientes de pago;

Un listado general de los deudores explicando el origen de su adeudo;

Una relación de los acreedores explicando el origen de sus créditos; y

Los saldos en efectivo que existan;

VIII.Convocar a asamblea de condóminos;

IX.Auxiliar y en su caso hacer que se auxilie a los comités específicos que llegaren a formarse para la realización de una obra concreta o para el logro de un fin determinado; y

Las demás que le confiera este código o cualquier otro ordenamiento que le sea aplicable, la escritura constitutiva y el reglamento que se expida. 


Artículo 1013.- El acta que se levante con motivo de la designación del administrador y en su caso el otorgamiento de la fianza que se constituya para el desempeño de su cargo, serán protocolizadas y se tomará nota de ellas en la inscripción que al efecto se lleve en el Registro Público de la Propiedad, relativa a la constitución del régimen de propiedad en condominio. 

Cuando la designación sea hecha por el ayuntamiento, bastará para su inscripción una copia certificada que expida el secretario del mismo, para proceder en los términos antes señalados. 

Artículo 1013 bis.- Cuando la asamblea de condóminos designe una nueva administración, la saliente deberá entrega en un término que no exceda de quince días naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, valores, muebles, inmuebles, y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, sin que dicho plazo pueda ampliarse sino por causa justificada que acrediten tal demora.

CAPITULO III

CAPITULO III
Del consejo de administración


Artículo 1014.- El consejo de administración se integrará con el número de miembros que se señalen en el reglamento. 

Artículo 1015.- Para ser consejero se requiere ser condómino u ocupante de alguna propiedad del condominio con el consentimiento del condómino y estar al corriente en el pago de cuotas al condominio. 

Artículo 1016.- El cargo de consejero es indelegable y honorario; sin embargo la asamblea general de condóminos, cuando así lo estime necesario podrá determinar el pago de alguna remuneración a sus integrantes, o a parte de ellos. 

Artículo 1017.- El consejo de administración tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

Tener la representación permanente de los condóminos, para asuntos de interés común, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración;

Vigilar que el administrador cumpla con las obligaciones que se le imponen y pedir a éste informes y cuentas de sus gestiones, cuando lo estime necesario;

Reunirse cuando menos una vez al mes para recibir noticia del administrador, que podrá expresarse en forma oral u escrita respecto de la marcha y negocios del condominio verificando los estados contables y sus asientos en los libros;

Comprobar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;

Coadyuvar con la administración en la observancia por los condóminos del cumplimiento de sus obligaciones;

Rendir a la asamblea de condóminos, anualmente durante el primer trimestre, un informe de labores así como del estado general que guardan los asuntos del condominio y su posición financiera;

Cuando se trate de condominios habitacionales y comerciales, autorizar la celebración de cualquier contrato que implique la ocupación y uso de los bienes y servicios comunes, por terceros extraños a los condóminos; en este caso, los contratos que se celebren en contravención a los reglamentos y a lo aquí estipulado, serán nulos de pleno derecho;

Autorizar al administrador para otorgar o conferir directamente poder general con facultades judiciales de administración en favor de quienes estime pertinente para defensa y representación de los intereses específicos del condominio. También podrá otorgar poderes especiales; y

Los poderes que se confieran comprenden las facultades de articular y absolver posiciones, formular denuncias penales y coadyuvar con el ministerio público; adquirir bienes en remate o fuera de él haciendo las posturas y pujas que procedan celebrar los convenios de transacción, intentar y desistirse de juicios constitucionales de garantías. En los poderes bastará y será necesario que se relacionen los siguientes puntos:

El instrumento mediante el cual constituyó el régimen de condominio respecto de la edificación, destacándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

Las facultades que según el reglamento de condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;

Las reformas que en su caso se hubieren efectuado;

El acta mediante la cual se hizo la designación de los consejeros;

Los datos de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en el cual se hubieren inscrito los instrumentos a que se refieren los puntos que anteceden; y

El acta de consejo en la que se acordó el otorgamiento del poder; ésta deberá ser transcrita en lo conducente. 

Artículo 1018.- El acta que se levante con motivo de la designación de los consejeros y sus anexos, deberá ser protocolizada por notario con residencia o jurisdicción en el municipio en que esté asentado el condominio y contener cuando menos:

El instrumento en el donde conste el acto mediante el cual se afectó la edificación al régimen de condominio, mencionándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

Las facultades que según el reglamento del condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;

Las reformas que en su caso se hubieren efectuado;  y

Se transcribirá en lo conducente el acta levantada.

De la escritura que contenga la protocolización, se tomará nota en la inscripción del condominio que se lleve en el Registro Público de la Propiedad.

El acta que se levante también deberá asentarse en el libro de actas del propio condominio.

CAPITULO VI

CAPITULO IV
De las asambleas

Artículo 1019.- La asamblea de condóminos es el órgano supremo de la administración.

Las asambleas para los condominios compuestos y simples serán ordinarias y extraordinarias. 

Artículo 1020.- La asamblea ordinaria se reunirá cuando menos una vez al año, dentro del primer trimestre y en ella se tratarán los asuntos siguientes:
El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera;
La elección de los integrantes del consejo de administración y en su caso, de las comisiones especiales;
La designación del administrador; y
La aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año. 

Artículo 1021.- La asamblea extraordinaria se reunirá en cualquier tiempo, cuando se requiera su decisión en alguno de los casos siguientes;

Modificar el reglamento del condominio;
Realizar obras voluntarias o de mejoramiento;
Transformar y disponer de los bienes comunes;
Acordar sobre la extinción del régimen de propiedad en condominio;
Incorporar nuevas áreas al régimen de propiedad en condominio o separar áreas afectas al mismo;
Pedir al juez se obligue a un condómino a la venta de sus derechos;
Acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen de condominio; y
Las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea. 

Artículo 1022.- Las asambleas serán convocadas por:

El administrador;

El consejo de administración;

El juez de primera instancia del ramo civil con jurisdicción en el municipio de ubicación del condominio, a requerimiento de un grupo de condóminos que representen por lo menos una quinta parte de derechos; o a petición de cualquier condómino, cuando se dejen de celebrar por mas de un año; y

En los casos de condominios de servicios municipales, por el presidente del municipio de ubicación del condominio. 

Artículo 1023.- Para que se declare legalmente instalada la asamblea ordinaria en primera convocatoria, será necesario que concurran a ella condóminos que representen cuando menos el cincuenta y uno por ciento sobre los derechos del condominio.

Si no se reuniere el porcentaje antes señalado, se convocará por segunda vez a los condóminos para que celebren asamblea en un plazo no menor de siete, ni mayor de quince días y esta se efectuará con los que asistan.

Las resoluciones que se tomen en las asambleas ordinarias serán válidas cuando se decida el negocio por condóminos que tengan la mayoría porcentual de los derechos sobre el condominio, que estén representados por los asistentes a la misma.

Por lo que se refiere a la asamblea extraordinaria, podrá celebrarse con el número de condóminos que asistan, pero sólo serán válidos los acuerdos que en ella se tomen, si son aprobados por condóminos que representen cuando menos el setenta y cinco por ciento de los derechos sobre el condominio. Esta aprobación se tendrá, ya sea mediante asamblea en la que concurran condóminos cuyos votos representen tal porcentaje, o se complementen en los siguientes treinta días naturales a su celebración, con condóminos ausentes a la asamblea, quienes en forma auténtica se manifiesten sabedores de los acuerdos tomados y los aprueben.

Los acuerdos tomados en asamblea legalmente constituida, obligan a los ausentes, disidentes y en su caso, a los ocupantes por cualquier título.

Quien no haya asistido a la celebración de la asamblea alegando no haber sido convocado en forma legal, podrá demandar la inoponibilidad de los acuerdos tomados en la misma, dentro de los siguientes treinta días naturales a la fecha de su celebración, siempre y cuando no hayan ejecutado actos que impliquen la aprobación de los acuerdos a que se oponen, o su realización fuera hecha con la advertencia de que no implica conformidad con la misma. La resolución judicial que se dicte sólo tendrá efectos respecto de quien la promovió. 

Artículo 1024.- Las reglas anteriormente señaladas rigen para los condominios compuestos y para los condominios simples.

Las asambleas serán presididas por quien designen los condóminos asistentes a ellas, tomándose la votación por mayoría de personas asistentes a la misma, independientemente del porcentaje que representen en el condominio. El administrador podrá ser designado presidente de la asamblea. 

Artículo 1025.- Las convocatorias para la celebración de la asamblea serán suscritas por quien las haga.

Las asambleas deberán verificarse invariablemente en el municipio de la ubicación del condominio, buscando siempre la mayor comodidad y fácil acceso a los condóminos; preferentemente se deberán desarrollar en la unidad condominal.

La convocatoria para asamblea ordinaria deberá hacerse cuando menos con quince días naturales de anticipación a la fecha en que deba celebrarse.

La convocatoria para asamblea extraordinaria deberá hacerse cuando menos con veinte días naturales de anticipación a la fecha en que deba celebrarse.

En ambos casos, la convocatoria se fijará en los lugares visibles de la edificación del condominio en la fecha en que se expida. Además, deberá citarse por medio del servicio postal con acuse de recibo, a los condóminos que lo requieran en el domicilio que para estos casos tengan registrado en la administración. El depósito de la correspondencia en el correo, deberá hacerse con la misma anticipación que se señala para su fijación, debiéndose conservar los acuses de recibo para acreditar lo anterior.

Cuando la convocatoria se formule por la autoridad judicial o la municipal, bastará que se publique con la misma anticipación en uno de los periódicos de amplia circulación en el Estado, así como en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco" y sin perjuicio de que se coloque un ejemplar de la convocatoria en los lugares visibles del condominio. 

La convocatoria deberá señalar el día y la hora para la cual se cita a la asamblea, la clase de asamblea a verificar, el lugar de la reunión y los puntos a considerarse.

Cualquier asunto tratado en la asamblea y que no éste comprendido en el orden del día, no tendrá fuerza legal alguna, salvo el caso de que hayan estado representados el cien por ciento de personas e intereses.

CAPITULO V

CAPITULO V
De las cuotas

Artículo 1026.- Los condóminos deberán contribuir para sufragar los gastos de mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio, como también para constituir y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa; pero cuando un condominio conste de diferentes elementos y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones como ascensores, montacargas, antenas y otros elementos o aparatos, de uso exclusivo de uno o varios condóminos, los gastos que por ello se originen serán a cargo de quienes directa y exclusivamente se sirvan.

Cuando se decrete la realización de una obra de mejoramiento o voluntaria, en el mismo acuerdo deberán fijarse las bases para cubrir su costo.

Tratándose de condominios de servicios municipales y cuando no hubiere acuerdo entre los condóminos, la fijación de las cuotas condominales deberá hacerse por el tesorero del municipio de la ubicación del condominio. 

Artículo 1027.- Cuando se trate de condominios compuestos se seguirán las mismas reglas para el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias en que se incurran. 

Artículo 1028.- Las cuotas a cargo de los condóminos deberán pagarse por adelantado, precisamente en la fecha establecida y, en caso de no hacerse, se pagará como perjuicio hasta la cantidad que resulte de considerar el tipo de interés moratorio promedio que se fije por las dos mayores instituciones de crédito en el país, en préstamos ordinarios quirografarios a treinta días, según se determine en el reglamento. 

Artículo 1029.- Es título ejecutivo el estado de cuenta que se emita después de haber transcurrido noventa días de haberse vencido el plazo para el pago y que sea suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de administración.

El estado de cuenta aquí indicado deberá precisar con toda claridad el importe y origen del adeudo, ya que éstos pueden provenir tanto por falta de pago de cuotas, como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo del condómino, asimismo el pago de los perjuicios que causen.

Cuando se trate de condominios de servicios municipales el cobro de los adeudos podrá hacerse por conducto de la Tesorería Municipal del lugar de ubicación del condominio, considerándose para todos los efectos legales como créditos municipales.

Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier título, son solidariamente responsables con los condóminos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establezcan, así como de cualquier responsabilidad que les resulte a sus acciones.

Artículo 1029 bis.- Todo condómino tendrá derecho a que se le expida el estado de cuenta que guarde en el condominio.

Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una unidad privativa, el notario público que elabore la escritura, deberá exigir a la parte vendedora la entrega de la constancia de no adeudo expedida por el administrador del condominio.

Artículo 1030.- Las obligaciones a cargo del condominio, se ejecutarán sobre los fondos del patrimonio común; en caso de no ajustar con el mismo, el excedente deberá ser pagado proporcionalmente, al interés que cada condómino represente.

CAPITULO VI y VII

CAPITULO VI
De las controversias

Artículo 1031.- Cuando surjan controversias entre los condóminos por los derechos que les competan en el uso de sus unidades privativas y bienes comunes, se resolverán conforme a las reglas siguientes:

Las controversias entre condóminos deberán sujetarse necesariamente al arbitraje del consejo de administración;

Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios municipales, se deberán someter al arbitraje del secretario del ayuntamiento del lugar de ubicación del condominio;

El Código de Procedimientos Civiles del Estado será supletorio en estos negocios; y

Las demás controversias que surjan, serán ventiladas ante el juez de primera instancia del domicilio de ubicación del condominio. 

Artículo 1032.- El condómino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones o injustificadamente cause conflictos a los demás condóminos será demandado por el administrador ante el Juez de Primera Instancia de la ubicación del condominio, para que en subasta pública se vendan al mejor postor sus derechos condominales, en los términos que para los remates señala el Código de Procedimientos Civiles del Estado.

A la demanda se acompañarán como documentos fundatorios de la misma, copia de la escritura de constitución del régimen de condominio, las reformas que hubiere sufrido la misma, certificado de gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad y del testimonio de la escritura que contenga la protocolización del Acta de Asamblea Extraordinaria que acuerde la medida, misma que para ser válida deberá ser tomada por mas de la mitad del total de los condóminos. En los casos de los condominios compuestos, bastará con que lo acuerden el mas de la mitad de los titulares de la unidad condominal a la que pertenezca el condómino cuya exclusión se promueve.

El juez dará entrada a la demanda y dará vista al condómino afectado, previniéndole para que en el término de ley haga la designación del perito valuador que le corresponde apercibiéndole que de no hacerlo lo hará el juzgado en su rebeldía.

Rendido el peritaje se señalará día y hora para que tenga verificativo la almoneda. 

Artículo 1033.- Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario, será demandado por la desocupación del departamento, vivienda, casa o local, por el administrador, previo consentimiento del condominio. Si éste se opusiere, se procederá contra ambos, en términos del artículo anterior. 

CAPITULO VII
De la destrucción y extinción

Artículo 1034.- Si la edificación afecta al régimen de condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, cualesquiera de los condóminos podrá pedir la división de los bienes comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad.

Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, mediante asamblea extraordinaria se resolverá sobre su reconstrucción.

Los condóminos que queden en minoría están obligados a contribuir a la reconstrucción en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según valuación pericial.

Las reglas anteriores se observarán también en caso de ruina o de inoperabilidad de la edificación

CAPITULO VIII

CAPITULO VIII
De los condominios habitacionales duplex

Artículo 1035.- Esta modalidad de condominios es aplicable exclusivamente, para aprovechar la superficie e infraestructura urbana de un predio sobre el que se edifican dos viviendas. 

Artículo 1036.- Cada una de las viviendas representará la mitad de la totalidad de los derechos comunes del inmueble. 

Artículo 1037.- Serán aplicables para el funcionamiento de este tipo de condominios las siguientes bases:

Deberán constituirse mediante escritura pública, en la que se insertará la descripción general del condominio; descripción particular de cada una de las viviendas, los permisos para su edificación o habitabilidad que otorguen las autoridades de urbanización; el pago de los impuestos y derechos que se generen; los planos a escala del inmueble y de cada vivienda; y en su caso, el reglamento particular del condominio;

Las decisiones que se tomen para el mantenimiento y conservación del condominio, así como cualquier variación al mismo, deberán siempre de tomarse por común acuerdo entre los condóminos;

Los gastos que se originen por la conservación del condominio serán siempre por partes iguales;

Los condóminos deberán usar en igualdad de circunstancias los bienes de uso común, pudiéndose delimitar para uso reservado de cada una de las unidades habitacionales los espacios correspondientes a las azoteas y lugares de estacionamiento;

En caso de destrucción, ruina o inoperabilidad de la edificación, los condóminos deberán decidir conjuntamente sobre la reconstrucción, demolición o enajenación del inmueble;

En caso de que los condóminos no se pongan de acuerdo sobre los cuatro puntos anteriores, cualquiera de ellos podrá ocurrir ante la Procuraduría del Desarrollo Urbano en procedimiento arbitral forzoso, para que con audiencia del otro condómino y siguiendo las formalidades que para el trámite de los incidentes regula el Código de Procedimientos Civiles del Estado, dicte la resolución que corresponda, la cual será obligatoria para las partes involucradas. Cuando existan acreedores hipotecarios o quirografarios, también deberá dárseles intervención para salvaguarda de sus intereses; y

Cada una de las unidades habitacionales podrá ser enajenada libremente por sus titulares, sin que el otro condómino tenga para ello derecho al tanto.

Artículo 1038.- Cuando surja alguna circunstancia no prevista en el reglamento particular que se emita para el condominio o en éste capítulo, se aplicarán de manera supletoria las bases que para la copropiedad se refiere en este código.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA VECINDAD, Titulo Decimo Tercero (CODIGO CIVIL)

De los derechos y obligaciones de la vecindad

De los derechos y obligaciones de la vecindad

CAPITULO UNICO

Artículo 1228.- Todo propietario o poseedor, debe respetar el derecho que tienen los vecinos para usar y disfrutar de los predios y construcciones que ocupe. 

Artículo 1229.- En zonas habitacionales y en edificios de vivienda múltiple deberá respetarse íntegramente el derecho de los vecinos a la paz y a la tranquilidad. Por ello no podrán tenerse en esas zonas animales que aun con el carácter de domésticos causen molestias y temor a los vecinos, ni tampoco operar aparatos de sonido o receptores de imágenes a volúmenes altos y que sean captados fuera del recinto en que se encuentren. 

Artículo 1230.- El propietario, el usufructuario y el inquilino de un predio tienen derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que por el mal uso, o el abandono de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habiten el predio. 

Artículo 1231.- En un predio, no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a éstas. 

Artículo 1232.- Tampoco es permitido arrojar basura o depositarla en áreas comunes, banquetas o jardines ni aun en los propios. 

Artículo 1233.- Los recipientes donde se guarden las basuras y demás desechos deberán estar debidamente cerrados para evitar los efectos contaminantes del aire. 

Artículo 1234.- A fin de conservar la armonía arquitectónica, queda prohibido en edificios de vivienda comunal o destinados a actividades comerciales o profesionales:

Cuando sean visibles, pintar el interior de los mismos e implementar cortinas que desentonen con el conjunto;

Tender ropa en los ventanales y terrazas o miradores;

Obstruir los pasillos y áreas de circulación interior, aun con motivos estéticos;

Ocupar espacios comunes destinados al servicio de todos los vecinos como pueden ser patios, escaleras, estacionamientos, u otros similares; y

Agregar cualesquiera elementos que rompan la uniformidad arquitectónica. 

Artículo 1235.- Todo propietario o poseedor deberá tener en perfecto funcionamiento sus ductos hidráulicos y de desalojo de aguas negras y pluviales. 

Artículo 1236.- Todo propietario o poseedor deberá cuidar el perfecto y equilibrado funcionamiento de los sistemas de conducción de energía eléctrica; asimismo deberá contar con los sistemas de aislamiento y corte para evitar daños a las instalaciones de los vecinos. 

Artículo 1237.- Es obligación de los propietarios y poseedores tener en buenas condiciones las instalaciones para el consumo de gas, debiendo estar los tanques en lugar fácilmente accesible y ventilado. 

Artículo 1238.- No es lícito permitir la crianza ni la propagación de fauna cuando ésta represente un peligro para la salud humana o provoque molestias.

Artículo 1239.- Es obligación del propietario o poseedor de un predio, no permitir el paso hacia propiedades de vecinos a personas extrañas a ellas, y en su caso cuando adviertan su presencia en el vecindario reportarlas a las autoridades policíacas. 

Artículo 1240.- Nadie puede plantar árboles cerca de un predio ajeno, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes; y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños. 

Artículo 1241.- El propietario o poseedor puede pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el artículo que precede; y aun cuando sea mayor, si es evidente el daño que los árboles causen. 

Artículo 1242.- Si las ramas de los árboles se extienden sobre predios, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieren en el suelo del otro, éste podrá hacerlas cortar por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino. 

Artículo 1243.- El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, cumpliendo las disposiciones que sobre urbanización se dieren. 

Artículo 1244.- Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse en la misma pared, aunque de uno u otro modo cubra los huecos o ventanas. 

Artículo 1245.- No se pueden tener ventanas para asomarse ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia.

Artículo 1246.- La distancia de que habla el artículo anterior se mide desde la línea de separación de las dos propiedades. 

Artículo 1247.- No se podrán construir edificios que por su altura considerable traigan como consecuencia privar a los predios colindantes ya edificados, del aprovechamiento de los rayos solares. 

Artículo 1248.- El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino. 

Artículo 1249.- Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o a falta de ellos, a lo que se determine por peritos. 

Artículo 1250.- Es obligación de los propietarios de predios sin construir dentro de las áreas urbanas, mantener aseados y bardar los mismos, para evitar se conviertan en depósitos de desechos y que se propicie la crianza de fauna nociva a la salud humana. 

Artículo 1251.- Es obligación de los propietarios u ocupantes de fincas en áreas urbanas, asearlas y darles el mantenimiento adecuado, aun en el caso en que estén desocupadas.

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